Pasar properti primer atau rumah baru menghadapi tantangan di tengah kenaikan harga material bangunan dan biaya pembangunan, sehingga harganya semakin sulit dijangkau sebagian masyarakat. Kondisi ini membuat pasar properti sekunder atau rumah bekas berpotensi menjadi alternatif karena menawarkan pilihan harga serta lokasi yang lebih beragam.
Tantangan Pasar Rumah Baru
Pengamat Properti Panangian Simanungkalit menjelaskan bahwa salah satu persoalan yang membuat pasar rumah baru sulit bergerak adalah keinginan pengembang untuk terus menaikkan harga jual, sementara kemampuan konsumen tidak selalu mengikutinya. Akibatnya, rumah yang dipasarkan bertahun-tahun belum tentu terserap oleh pembeli, seperti disampaikan kepada CNBC Indonesia pada Rabu (4/11/2026).
“Kalau harga bangunan naik dan macam-macam biaya ikut naik, tetapi harga rumah tidak bisa disesuaikan, pengembang juga menjadi malas membangun. Sementara kalau harga jualnya terlalu tinggi, konsumen juga tidak mau membeli. Jadi, harus ada penuesuaian dengan kondisi pasar,” ucap Panangian.
Konsumen yang tidak menemukan rumah baru dengan harga sesuai kemampuan akhirnya dapat beralih ke pasar sekunder. Terlebih lagi, rumah bekas memiliki keunggulan mulai dari variasi harga, pilihan lokasi, hingga ketersediaan unit yang bisa langsung ditempati.
Potensi Pasar Sekunder dan Rumah Lelang
Panangian memperkirakan potensi perputaran pasar properti sekunder di wilayah Jabodetabek bisa mencapai empat kali lipat dibandingkan pasar rumah primer. Perhitungan tersebut didasarkan pada jumlah rumah yang sudah ada serta kebutuhan masyarakat untuk berpindah tempat tinggal dalam kurun waktu tertentu.
Sebagai perbandingan, penyaluran rumah subsidi melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) berada di kisaran 200.000 hingga 250.000 unit per tahun, sehingga pasar rumah sekunder dinilai memiliki potensi transaksi yang jauh lebih besar.
“Secondary market itu sangat dinamis. Bahkan perputarannya bisa empat kali lipat dari primary market. Makanya broker-broker properti juga hidup karena pasar sekunder. Ini memang sudah menjadi bagian terbesar dari pasar properti,” tutur Panangian.
Di samping itu, program lelang properti dari perbankan seperti BTN dinilai menambah daya tarik pasar sekunder karena menawarkan aset dengan harga kompetitif serta akses KPR. BTN sendiri menyiapkan sekitar 10.000 aset properti untuk dilelang dengan realisasi sekitar 3.000 unit, di mana sekitar 80 persennya berupa rumah tinggal dan sisanya meliputi ruko, gudang, hingga tanah kosong dengan kisaran harga paling diminati antara Rp200 juta hingga Rp500 juta.
“Kalau memang ada rumah yang bisa dilelang, kemudian ada peminatnya, kenapa tidak? Bagus untuk masyarakat. Apalagi kalau ada diskon dan bisa mendapatkan KPR juga. Jadi, masyarakat punya pilihan lain untuk mendapatkan properti,” ujar Panangian.
Meski demikian, ia mengingatkan bahwa faktor lokasi, kondisi bangunan, harga penawaran, serta waktu pembelian tetap menjadi penentu utama laku atau tidaknya sebuah properti. “Properti itu barang langka, jadi pasti ada peminatnya. Cuma masalahnya adalah harga dan timing. Kalau lokasinya kurang bagus, tetapi harganya tinggi, orang juga tidak akan mau beli. Jadi, semua kembali kepada lokasi, harga, dan waktu yang tepat,” tutup Panangian.
