Lahan-lahan kosong yang menampung buldoser, truk, dan berbagai peralatan industri di berbagai pasar real estat di Amerika Serikat kini semakin menjadi fokus utama para raksasa investasi swasta Wall Street. Perusahaan seperti Brookfield dan Blackstone mulai mengincar sektor yang dikenal sebagai penyimpanan luar ruangan industri atau *industrial outdoor storage* (IOS) ini seiring meningkatnya kebutuhan peralatan berat akibat ekspansi kecerdasan buatan.
Minat Investor Institusional
Devin Barnwell selaku mitra pengelola dan pemimpin bersama bisnis logistik Brookfield menyatakan bahwa perusahaannya memiliki keyakinan kuat terhadap sektor penyimpanan luar ruangan tersebut yang memegang peran krusial dalam rantai pasok. Menurut laporan US Top News and Analysis, Brookfield menggelontorkan dana sebesar USD1,2 miliar atau sekitar Rp18,9 triliun pada awal tahun ini untuk mengambil alih Peakstone Realty Trust secara privat demi menguasai portofolio properti industri yang sebagian besar berupa halaman penyimpanan luar ruangan.
Langkah serupa juga ditempuh oleh Blackstone yang memperluas keterlibatannya di sektor ini melalui lini utang real estat dengan mengucurkan enam pinjaman kepada pemilik penyimpanan luar ruangan dengan total mencapai lebih dari USD1,1 miliar. Di sisi lain, Adam Petrillo selaku direktur pelaksana eksekutif di Newmark menyebutkan bahwa peluang bagi investor perorangan maupun pengusaha lokal masih terbuka sangat lebar di tengah gelontoran dana raksasa dari Wall Street tersebut.
Pasar dan Kenaikan Sewa
Berdasarkan data dari Newmark Research dan Alterra IOS, tarif sewa untuk penyimpanan luar ruangan industri tercatat mengalami kenaikan hingga dua kali lipat di delapan pasar utama antara tahun 2020 hingga kuartal ketiga tahun ini. Rata-rata harga sewa per hektar yang dapat digunakan melonjak sebesar 103,5 persen menjadi hampir USD11.000 per bulan, jauh melampaui kenaikan ruang industri tradisional seperti gudang tertutup yang hanya mencatat kenaikan sebesar 66 persen.
Kenaikan tarif sewa tersebut dinilai sangat dipengaruhi oleh aktivitas infrastruktur dan energi di suatu wilayah, bahkan melampaui dampak dari pembangunan pusat data. Meskipun demikian, pertumbuhan nilai properti tidak terjadi secara merata di semua wilayah karena Baltimore, Houston, dan Norfolk mencatatkan lonjakan tertinggi, sementara wilayah seperti Florida Selatan dan Savannah justru berada di bawah pencapaian sektor industri tradisional.
Tantangan Pembiayaan dan Zonasi
Sam Cheema selaku salah satu pendiri CanTex Capital menjelaskan bahwa kelangkaan lahan dengan zonasi infill yang tepat membuat pasokan semakin menyusut dari tahun ke tahun akibat alih fungsi lahan menjadi gudang maupun perumahan multifamili. Kendati demikian, karakteristik properti yang tidak memiliki standar baku seperti ukuran kaki persegi tetap membuka peluang bagi investor skala kecil untuk masuk ke dalam industri ini.
Sementara itu, Kellie McIvor selaku wakil presiden akuisisi di Redwood Living mengingatkan bahwa biaya utang masih berada di level yang tinggi dan para pembeli berskala kecil kerap menghadapi beban pembiayaan yang lebih mahal dibandingkan investor institusional besar. Menanggapi situasi tersebut, Ross Blankenship yang memiliki pekarangan kontraktor dan armada di Colorado menyarankan agar investor pemula memastikan perhitungan keuangan didasarkan pada tingkat sewa yang berlaku saat ini alih-alih bersandar pada potensi pembayaran dari institusi di masa mendatang.
Sumber: US Top News and Analysis
